취득세 기초 가이드ㅣ주택 수·지역별 세율표부터 계산 예시까지 (2026년 최신판)

집을 살 때 취득세는 "몇 %"로 딱 떨어지지 않습니다. 같은 5억 원짜리 집이라도 지금 몇 채를 가진 상태에서 사는지, 그 집이 조정대상지역에 있는지에 따라 세율이 1%에서 12%까지 벌어질 수 있습니다. 이 글은 2026년 9월 기준 지방세법령을 기준으로 정리했으며, 주택 수·지역별 세율표와 실제 계산 예시를 통해 취득세가 어떻게 정해지는지 다룹니다.

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📌 3줄 요약

• 1 주택자는 취득가액 6억 원 이하 1%, 6~9억 원 구간은 비례 세율, 9억 원 초과는 3%가 기본입니다
• 2 주택부터는 조정대상지역 여부가 관건입니다. 조정대상지역 2 주택은 8%, 3 주택 이상은 12%까지 중과되고, 비조정지역은 3 주택부터 8%, 4 주택부터 12%가 적용됩니다
• 취득세만 내는 게 아니라 지방교육세, 경우에 따라 농어촌특별세까지 함께 계산해야 실제 납부액을 알 수 있습니다

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취득세, 어떻게 구성되어 있을까

집을 살 때 내는 세금은 "취득세" 하나가 아니라 취득세·지방교육세·농어촌특별세, 세 가지가 합쳐진 금액입니다. 흔히 "취득세 1%"라고 말하지만 실제 납부할 때는 지방교육세와, 경우에 따라 농어촌특별세까지 함께 적용됩니다. 부가세목의 계산 방식은 적용되는 취득세율 구간(일반세율인지 중과세율인지)에 따라 달라지므로, 취득세율 하나만으로 실제 납부액을 판단하기보다는 아래 계산 예시처럼 주택의 가격·면적·주택 수를 함께 반영해 최종 세액을 확인해야 합니다. 전용면적 85㎡를 초과하는 주택에는 농어촌특별세가 추가되고, 85㎡ 이하 국민주택규모는 농특세가 면제됩니다.

 

주택 수·지역별 세율표

가장 먼저 확인해야 할 것은 이 집을 취득한 뒤 내가 몇 채를 보유하게 되는지, 그리고 그 집이 조정대상지역에 있는지입니다.

취득 후 주택 수	비조정 대상 지역	조정 대상 지역
1주택	1~3% (가격 구간별)	1~3% (가격 구간별)
2주택	1~3% (일반세율)	8%
3주택	8%	12%
4주택 이상	12%	12%
법인	12%	12%

 

1 주택자의 가격 구간별 세율은 다음과 같습니다.

취득가액	취득세율
6억 원 이하	1%
6억 원 초과 ~ 9억 원 이하	1~3% (가격에 비례해 차등 적용)
9억 원 초과	3%

6억~9억 원 구간은 가격이 오를수록 세율도 1%에서 3% 사이에서 점점 올라가는 비례 구조입니다. 정확한 소수점 단위 세율과 지방교육세·농특세까지 합산한 실제 납부액은 위택스의 취득세 계산기로 확인하는 것이 가장 정확합니다. 조정대상지역 지정 현황은 수시로 바뀔 수 있으므로, 특정 지역을 단정하기보다는 계약·취득 시점에 국토교통부 등 공식 자료로 다시 확인하시길 권합니다.

여기서 자주 놓치는 부분이 하나 있습니다. 비조정지역도 3 주택부터는 중과가 시작됩니다. "비조정지역이니까 괜찮겠지"라고 생각하기 쉽지만, 3 주택째부터 8%, 4 주택째부터는 조정지역과 동일하게 12%가 적용됩니다.

 

실전 계산 예시

사례 1. 1 주택, 5억 원 (6억 이하 구간)

• 취득세 1% = 500만 원
• 전용 85㎡ 이하라면 농특세 면제 → 취득세 기준 약 500만 원대 (지방교육세 별도)

사례 2. 1 주택, 8억 원 (6~9억 구간) 6억 원 초과~9억 원 이하 구간은 단순히 "2%대"로 뭉뚱그리지 않고, 가격에 비례한 산식으로 세율이 정해집니다.

• 세율 = (취득가액 ÷ 1억 원 × 2/3 − 3) × 1%
• 8억 원 대입: (8 × 2/3 − 3) = 2.33%
• 취득세 = 8억 원 × 2.33% ≈ 1,867만 원 (지방교육세·농특세 별도)

같은 논리로 6억 원이면 정확히 1%, 9억 원이면 정확히 3%가 나옵니다. 이 구간에 해당한다면 본인의 정확한 취득가액을 이 산식에 대입해 계산하거나, 위택스 계산기로 최종 확인하시길 권합니다.

 

사례 3. 2 주택, 조정대상지역, 8억 원

• 취득세 8% = 6,400만 원
• 지방교육세(0.4%) = 320만 원
• 합계 약 6,720만 원 (농특세 별도)
• 사례 2(1 주택, 같은 8억 원)와 비교하면 세금이 3배 넘게 차이 납니다. 가격보다 "몇 번째 집인지·조정지역인지"가 먼저 확인해야 할 정보인 이유입니다

사례 4. 3 주택, 비조정대상지역, 8억 원

• 취득세 8% = 6,400만 원
• 지방교육세(0.4%) = 320만 원
• 합계 약 6,720만 원 (농특세 별도)
• 공교롭게도 사례 3(조정대상지역 2 주택)과 세율·세액이 동일합니다. "비조정지역이니까 안전하다"라고 생각하기 쉽지만, 3 주택째부터는 조정대상지역 2 주택과 같은 세율 구간에 들어간다는 뜻입니다

 

예외: 저가주택과 일시적 2 주택

두 가지 예외는 꼭 기억해 두는 것이 좋습니다.

• 저가주택(중과 제외 대상이 될 수 있는 주택): 시가표준액이 수도권 1억 원 이하, 수도권 밖 2억 원 이하인 주택은 다주택자여도 중과 대상에서 제외될 수 있습니다 (정비구역 등 일부 지역은 예외에서 다시 제외되므로 소재지 확인 필요)
• 일시적 2 주택: 1 주택 상태에서 신규 주택을 취득하더라도, 정해진 기한 안에 기존 주택을 처분하면 중과 없이 일반 세율(1~3%)이 적용됩니다. 취득세의 일시적 2 주택 처분기한은 지방세법 시행령(행정안전부 소관)에 따로 정해져 있으며, 2026년 9월 현재 지역과 관계없이 3년입니다. 참고로 양도소득세 쪽에서는 2026년 8월 발표된 세제개편안에 따라 종전·신규 주택이 모두 조정대상지역인 경우 2026년 10월 1일 양도분부터 처분기한이 2년으로 단축될 예정인데, 이는 소득세법 시행령(기획재정부 소관) 개정 사항으로 이번 발표에 취득세는 포함되지 않았습니다. 즉 취득세와 양도소득세의 일시적 2 주택 처분기한이 서로 다르게 적용될 수 있으므로, 두 세목을 같은 기한으로 단정하지 말고 취득 시점의 지방세법 시행령을 별도로 확인하는 것이 안전합니다

 

생애최초 주택구입자라면

지금까지 다룬 세율표는 일반적인 기준입니다. 생애최초로 주택을 구입하는 경우에는 여기에 별도의 감면(취득가액 12억 원 이하 주택 기준 최대 200만 원, 일부 요건 충족 시 최대 300만 원)이 추가로 적용됩니다. 생애최초 요건과 감면 한도는 **[생애최초 주택구입 혜택 총정리]**에서 자세히 다뤘으니, 해당되는 분들은 함께 확인해 보시길 권합니다.

 

마무리 — 계산 순서 체크리스트

• [  ] 이 집을 취득한 뒤 내가 몇 번째 주택을 보유하게 되는지 확인했나요?
• [  ] 취득하려는 주택이 조정대상지역에 있는지 확인했나요?
• [  ] 취득가액이 6억/9억 구간 중 어디에 해당하는지 확인했나요?
• [  ] 전용면적이 85㎡를 초과하는지(농특세 대상 여부) 확인했나요?
• [  ] 일시적 2 주택이나 저가주택 중과 제외 등 예외 조건에 해당하지 않는지 확인했나요?
• [  ] 생애최초 요건에 해당한다면 감면까지 반영해 최종 납부액을 계산했나요?
• [  ] 정확한 금액은 위택스 계산기로 다시 한번 확인했나요?

 

자주 묻는 질문

Q1. 조정대상지역인지 아닌지는 어디서 확인하나요?

국토교통부나 각 지자체 홈페이지의 조정대상지역 지정 현황 공고를 통해 확인할 수 있습니다. 지정 현황은 수시로 바뀔 수 있으므로 계약 직전에 다시 확인하는 것이 안전합니다.

Q2. 일시적 2 주택으로 인정받으려면 기존 주택을 언제까지 처분해야 하나요?

취득세 기준으로는 2026년 9월 현재 지역과 관계없이 3년입니다. 다만 이는 취득세(지방세법 시행령, 행정안전부 소관)에 해당하는 내용이고, 양도소득세의 일시적 2 주택 처분기한은 별도의 시행령(기획재정부 소관)을 따르며 2026년 10월부터 조정대상지역끼리는 2년으로 단축될 예정이라는 점에 주의해야 합니다. 취득세와 양도소득세를 같은 기한으로 혼동하지 말고 각각 확인하는 것이 안전합니다. 기한 내 처분하지 못하면 취득세는 중과세율로 재산정될 수 있습니다.

Q3. 비조정지역인데 3 주택째라 8%가 나왔어요. 저가주택 예외에 해당하는지 어떻게 확인하나요?

비조정지역이라고 해서 모든 다주택 취득이 일반세율로 적용되는 것은 아닙니다. 3 주택째부터는 비조정지역도 8% 중과가 시작되므로, 시가표준액이 수도권 1억 원 이하·비수도권 2억 원 이하인지, 그리고 정비구역 등 예외 지역에 해당하지 않는지를 함께 확인해야 합니다. 시가표준액은 위택스나 국토교통부 부동산공시가격 알리미에서 조회할 수 있습니다.

Q4. 농어촌특별세는 항상 내야 하나요?

전용면적 85㎡ 이하 국민주택규모는 농특세가 면제됩니다. 85㎡를 초과하는 주택을 취득할 때만 추가로 부과됩니다.

Q5. 취득세는 언제까지 내야 하나요?

취득일로부터 60일 이내(상속은 6개월 이내)에 신고·납부해야 합니다. 기한을 넘기면 가산세가 붙을 수 있으니 잔금일 기준으로 미리 일정을 잡아두는 것이 좋습니다. 계약이나 잔금 지급을 앞두고 있다면 본인의 주택 수와 취득가액을 기준으로 미리 세액을 확인해 두는 것이 좋습니다.

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⚠️면책안내

이 글은 정보 제공을 목적으로 하며, 세무 자문이 아니며 개별 사안은 세무 전문가와 상담하시기 바랍니다. 실제 납부액은 위택스 등 공식 계산기와 최신 세법을 기준으로 다시 확인하시기 바랍니다.