집을 사기 전 알아야 할 돈의 흐름ㅣ계약금부터 입주까지 주택 구입 자금계획

매매가 5억 원짜리 집을 산다고 하면 "5억 원만 있으면 되겠지"라고 생각하기 쉽습니다. 그런데 실제로는 계약금은 계약일에, 잔금은 잔금일에, 취득세는 잔금일 직후에, 중개수수료와 이사비는 또 다른 시점에 나갑니다. 게다가 대출을 낀다면 대출 실행일과 잔금일이 어긋나서는 안 됩니다. 이 글은 취득세·중개수수료 같은 개별 비용을 다시 계산하는 글이 아닙니다. 정확한 계산은 각 항목을 다룬 글에서 확인하시고, 여기서는 집을 사는 과정에서 내 돈이 실제로 언제 빠져나가는지, 그 시간의 흐름에 초점을 맞췄습니다.

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📌 3줄 요약

• 집을 살 때 돈은 한 번에 나가지 않고 계약금(계약일)·잔금(잔금일)·부대비용(잔금일 전후)·이사비(입주 시점) 순서로 흘러갑니다
• 취득세·중개수수료·법무사비·이사비 등 매매대금 외에도 별도의 현금이 필요하므로, 매매가만 맞춰 자금을 준비하면 부족할 수 있습니다. 5억 원 주택 예시에서는 이 비용을 합쳐 약 900만~1,050만 원 정도를 별도로 잡았지만, 실제 금액은 주택 수·취득가액·거래조건·이사 상황에 따라 달라집니다
• 대출을 받는다면 대출 실행일과 잔금일 일정을 미리 맞춰둬야 하고, 2025년 7월부터 스트레스 DSR 3단계가 전면 시행되면서 예상보다 대출 한도가 적게 나올 수 있어 사전에 미리 확인해 두는 것이 중요합니다

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확인 순서: 자금 계획, 무엇부터 짜야 할까

• 계약금·중도금·잔금 비율이 어떻게 되나요? (매매 계약서에 따라 다릅니다)
• 대출을 받는다면, 대출 한도와 실행 가능일을 먼저 확인했나요?
• 잔금일에 취득세·중개수수료·법무사비까지 한꺼번에 준비해야 한다는 것을 알고 계셨나요?
• 입주 후 이사비·인테리어 등 추가 비용까지 예산에 넣었나요?

 

5억 원 아파트를 산다면, 돈은 이렇게 흘러갑니다

기존 아파트(구축) 매매를 기준으로, 중도금 없이 계약금과 잔금 두 단계로 나누는 일반적인 경우를 예로 들어보겠습니다.

시점	항목	금액(예시)	비고
계약일	계약금	5,000만 원	통상 매매가의 10% 수준 (협의 가능)
잔금일	잔금	4억 5,000만 원	매매가의 나머지 90%. 대출을 받는다면 이 날 대출이 실행되어야 함
잔금일 전후	취득세 + 지방교육세	약 550만 원(예시)	1주택·6억 이하의 일반적인 세율(1%)을 적용한 예시. 실제 세액은 주택 수·취득가액 등에 따라 달라짐
잔금일 전후	중개수수료	약 200만 원(예시)	0.4% 구간 기준 예시, 부가세 별도 가능. 실제 금액은 거래금액에 따라 달라짐
잔금일 전후	법무사비(등기대행)	약 50~100만 원	등기 접수 방식·지역에 따라 차이
입주 시점	이사비 등	약 100~200만 원	이사 거리·짐 양에 따라 차이 큼

계약금과 잔금만 보면 매매가 5억 원이 전부인 것 같지만, 잔금일 전후로 취득세·중개수수료·법무사비까지 합쳐 800만~900만 원 안팎의 현금이 별도로 더 필요합니다. 매매가가 크거나 중도금이 있는 신축 분양이라면 이 흐름이 더 복잡해지므로, 본인의 계약 조건에 맞춰 시점별로 다시 표를 그려보는 것이 좋습니다.

집을 살 때 현금이 필요한 순간을 순서대로 정리하면 다음과 같습니다.

1. 계약일 → 계약금 지급
2. 계약 후 → 대출 심사·실행 일정 확인, 중도금이 있다면 중도금 준비
3. 잔금일 → 자기 자금 + 대출금으로 잔금 지급
4. 잔금일 전후 → 취득세, 중개수수료, 법무사비 등 준비
5. 입주 시점 → 이사비, 인테리어·가구·가전 등

 

총 부대비용, 매매가의 몇 % 나 될까

위 표의 취득세·중개수수료·법무사비·이사비를 다 더하면 매매가 5억 원 예시 기준으로 약 900만~1,050만 원 정도가 됩니다. 다만 이 비율을 일반적인 기준으로 기억하지 않는 것이 좋습니다. 취득세는 주택 수·취득가액·조정대상지역 여부에 따라 1%에서 12%까지 달라지고, 중개보수도 거래금액에 따라 요율이 바뀌며, 이사비는 개인차가 매우 큽니다. 본인 상황에 맞는 정확한 금액은 취득세 계산법과 중개수수료 계산법을 각각 확인해 이 표에 대입해 보는 것이 정확합니다.

 

잔금일과 대출 실행일, 미리 맞춰야 합니다

의외로 자주 놓치는 부분입니다. 매매 잔금은 보통 매도인 계좌로 잔금일 당일에 지급되는데, 대출을 받는다면 그 대출금이 잔금 지급에 맞춰 실행될 수 있도록 은행과 일정을 미리 조율해야 합니다. 대출 심사와 실행에는 보통 서류 준비부터 며칠에서 몇 주가 걸릴 수 있어서, 잔금일을 먼저 정해놓고 뒤늦게 대출을 알아보면 일정이 꼬일 수 있습니다. 계약 단계에서부터 대출 가능 여부와 예상 실행일을 은행과 미리 맞춰두는 것이 안전합니다.

 

대출 한도, 예상보다 적게 나올 수 있습니다

2025년 7월 1일부터 스트레스 DSR 3단계가 전 금융권 가계대출에 전면 시행되면서, 같은 소득이라도 이전보다 대출 한도가 보수적으로 산정되고 있습니다. 스트레스 DSR은 미래 금리 상승 위험을 미리 반영해 대출 한도를 계산하는 방식으로, 수도권·규제지역은 최대 3.0% 포인트의 가산금리(스트레스 금리)가 적용돼 한도가 더 크게 줄어듭니다. 지방(수도권 제외) 주택담보대출은 2026년 상반기까지 한 단계 낮은 기준이 한시적으로 유예됐지만, 이 유예는 2026년 6월 30일로 끝났습니다. 즉 2026년 9월 현재는 지역과 관계없이 스트레스 DSR 3단계가 전면 적용되고 있는 상태입니다.

"예전에 알아봤을 때는 이 정도 나왔는데"라고 생각하고 자금 계획을 짜면 실제 한도와 차이가 날 수 있으므로, 계약 전에 반드시 최신 기준으로 대출 한도를 다시 확인하는 것이 좋습니다.

 

마무리 — 자금 계획 체크리스트

• [  ] 계약금·잔금 비율과 각각의 지급일을 확인했나요?
• [  ] 대출을 받는다면 대출 한도를 최신 기준(스트레스 DSR 3단계)으로 다시 확인했나요?
• [  ] 대출 실행 예정일이 잔금일과 맞는지 은행과 미리 조율했나요?
• [  ] 잔금일 전후로 필요한 취득세·중개수수료·법무사비를 매매가와 별도로 준비했나요?
• [  ] 입주 후 이사비·인테리어 등 추가 비용까지 예산에 포함했나요?
• [  ] 생애최초 요건이나 다주택 여부에 따라 취득세율이 달라진다는 것을 확인했나요?

 

자주 묻는 질문

Q1. 계약금은 꼭 매매가의 10% 여야 하나요?

법으로 정해진 비율은 아니고, 매도인과 매수인이 협의해서 정합니다. 다만 관행적으로 10% 수준으로 정하는 경우가 많습니다. 계약서에 명시된 비율을 기준으로 자금 계획을 세워야 합니다.

Q2. 중도금은 항상 있는 건가요?

기존 주택(구축) 매매는 계약금과 잔금 두 단계로만 진행되는 경우가 많아 중도금이 없는 경우가 흔합니다. 반면 신축 아파트 분양은 계약금-중도금(여러 차례 분할)-잔금 구조가 일반적이므로, 분양이라면 중도금 일정까지 자금 계획에 포함해야 합니다.

Q3. 취득세는 잔금일 당일에 바로 내야 하나요?

취득일로부터 60일 이내에 신고·납부하면 되므로 잔금일 당일에 바로 낼 필요는 없습니다. 다만 등기 접수를 위해 법무사가 잔금일 전후로 취득세 납부를 함께 진행하는 경우가 많아, 실무적으로는 잔금일 즈음 자금을 준비해 두는 것이 일반적입니다.

Q4. 대출 한도가 예상보다 적게 나오면 어떻게 하나요?

계약 전에 은행에서 실제 대출 가능 금액을 확인하는 것이 가장 안전합니다. 이미 계약한 뒤 예상보다 한도가 적게 나온다면, 부족한 자금을 무리하게 추가 대출로 마련하기보다 자기 자금·대출 조건·잔금일 등을 다시 점검하고 금융회사 및 매도인과 가능한 대응 방법을 협의해야 합니다.

Q5. 지방 주택은 아직 대출 규제가 덜하다고 들었는데 맞나요?

2026년 상반기까지는 지방(수도권 제외) 주택담보대출에 한 단계 낮은 기준이 한시적으로 유예됐지만, 이 유예는 2026년 6월 30일에 끝났습니다. 지금은 지역과 관계없이 동일한 기준(스트레스 DSR 3단계)이 적용되고 있으므로, "지방이라 대출이 더 나온다"는 정보는 최신 상황과 다를 수 있습니다.

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⚠️면책안내

이 글은 정보 제공을 목적으로 하며, 특정 금융상품이나 대출 상품의 가입을 권유하지 않습니다. 실제 자금 계획과 대출 한도는 계약 조건과 신청 시점의 금융회사·공식 자료를 기준으로 다시 확인하시기 바랍니다.